Инженерные плюсы

Основным плюсом развития предприятия в индустриальных парках является полностью подготовленные с инженерной точки зрения участки, возможность сэкономить время на запуск проекта. Главные сложности в проектировании инфраструктуры — это правильный расчет мощностей и продуманное зонирование территории.

Обязательными элементами являются подъездные пути, транспортная инфраструктура внутри индустриального парка и электроснабжение. Кроме того, очень распространено централизованное обеспечение резидентов теплом, водой и канализацией, хотя эти функции могут быть и автономными. Опциональные моменты — газоснабжение (сильно зависит от газификации региона и наличия лимитов) и телекоммуникационные услуги. Директор по инвестициям АО «ВТБ Девелопмент» (владеет индустриальным парком «Марьино») Александр Паршуков подчеркивает, что качественный индустриальный парк предлагает своим клиентам полный пакет мощностей по всем видам ресурсов. «Это электричество, газ, вода, хозяйственно-бытовая и ливневая канализации. Все сети должны быть построены, доведены до границ земельных участков, введены в эксплуатацию и должны обслуживаться управляющей компанией»,— говорит он.

«Все зависит от особенностей территории, где планируется строить парк: что расположено вокруг, есть ли инженерные сети и мощности. Если речь идет о неподготовленной территории, где нет доступа к источникам тепло-, энерго- и водоснабжения, то может потребоваться строительство собственной котельной, энергоустановки, артезианских скважин и очистных сооружений»,— замечает генеральный директор компании «МегаМейд Проект» Сергей Трощенков.

Расчет необходимых мощностей должен вестись не только под текущих резидентов, но на основе прогнозной модели дальнейшего заполнения парка, замечает управляющий партнер компании «Финансовый и организационный консалтинг» Моисей Фурщик. «Надо определить специализацию индустриального парка, на основе которой сформировать портрет потенциальных резидентов и их количество. Далее по проектам-аналогам должны быть рассчитаны потребности в инфраструктуре. Естественно, точно оценить такие величины не представляется возможным, поэтому делается некий разумный запас, который обычно составляет 10-20%. Частично проблема сложности прогнозирования решается за счет поэтапного освоения территории»,— говорит господин Фурщик.

В случае необходимости увеличить мощность площадки можно, это вопрос стоимости. Наименее затратный вариант — это перераспределение инженерных нагрузок между площадками индустриального парка, в некоторых случаях это позволит решить проблему. Но фактическое увеличение мощностей требует прокладки дополнительных кабелей, увеличения диаметра труб — это означает, что придется снова вкладываться в проектирование и строительство инженерных сетей.

Моисей Фурщик обращает внимание, что возможность наращивания мощностей индустриальной площадки зависит от вида инфраструктуры и конкретного проектного решения. «Например, почти всегда разводка сетей и автодорог по территории индустриального парка может осуществляться по этапам его заполнения. Часто по мере роста парка можно пробурить новые скважины для водоснабжения, добавить модуль в очистные сооружения и даже дополнительный трансформатор на подстанцию. А вот в случае подведения водовода от городской системы водоснабжения лучше сразу же определить его диаметр с расчетом на перспективу. Аналогично с включением в существующие системы водоотведения, электроснабжения, газоснабжения»,— говорит эксперт.

По его мнению, основная проблема проектирования территорий индустриальных парков — заказ проектной документации или проекта планировки территории до разработки качественной концепции площадки. В таких случаях есть риск спроектировать вообще невостребованный объект.

Александр Паршуков называет одним из наиболее сложных вопросов прогнозирование требуемых индустриальному парку мощностей. «Второй вопрос — функциональное зонирование территории и правильная нарезка земельных участков. В идеале индустриальный парк должен иметь возможность разместить предприятия как можно более широкого круга отраслей с наложением минимальных ограничений на его резидентов. Лучше в начале пути предусмотреть стадийность инженерной подготовки и нарезки земельных участков, чтобы в продаже были как крупные участки на несколько десятков гектаров, так и мелкие лоты в пределах гектара»,— рекомендует господин Паршуков.

Средняя стоимость создания инфраструктуры индустриального парка составляет от 5 до 25 млн рублей за гектар. Удорожание происходит в крупных городах из-за плотной застройки и на удаленных северных территориях.

Подготовка территории «с нуля» включает проведение инженерных изысканий, проектирование, получение заключения государственной или негосударственной экспертизы и строительно-монтажные работы. «Все это потребует финансовых вложений. Конкретная сумма зависит от размеров территории и ее особенностей: удаленности от источников энергоснабжения, наличия дорожно-транспортной инфраструктуры… Даже особенности грунта на территории строительства могут повлиять на стоимость»,— указывает Сергей Трощенков.

В некоторых случаях построить собственную котельную будет выгоднее, чем проложить тепловые сети к источнику теплоснабжения. То же касается и водоснабжения, канализации и электроэнергии. Такой вариант может быть особенно актуален для площадок, расположенных далеко от населенных пунктов.

«Сэкономить на подготовке и строительных работах тоже возможно, но при этом нужно быть полностью уверенным в подрядчике, чтобы избежать ущерба качеству строительства. Еще один вариант экономии — сотрудничество с компаниями, которые предоставляют комплекс услуг по инженерной подготовке территорий. При использовании подрядчика, специализирующегося на комплексных инженерных услугах, заказчик на выходе получает экономию за счет сокращения общего срока работ по проекту и снижения рисков по неувязкам проектов и строительным работам»,— перечисляет господин Трощенков.

Отношения с поставщиками коммунальных услуг в регионах различаются. «Рынок водоснабжения в Петербурге монополизирован, и к застройщикам предъявляются достаточно жесткие требования. В Ленинградской области услуги водоснабжения предоставляют небольшие компании. Они менее требовательны к заказчикам и легче идут на уступки, поскольку конкурируют между собой за клиентов»,— приводит пример эксперт.

Разница между регионами зависит от политической воли руководителей, уверен Моисей Фурщик. «Где-то власти используют административный ресурс для максимального снижения аппетитов монополистов, а где-то они вместе пытаются выжать все соки из резидентов индустриальных парков. Естественно, в первом случае развитие индустриальных парков происходит гораздо лучше. Причем этот фактор часто важнее, чем естественные экономико-географические преимущества региона, которые часто преувеличиваются неэффективными представителями властей»,— размышляет он.